Kort sagt: I Malmöområdet revs kontorsväggarna för luft och ljus åt expansionisterna. Nu står lokalerna tomma, medan nya hyresgäster letar traditionella kontor med små ytor och avgränsade rum.
I Köpenhamn byggs det nytt, vilket förhindrar att huvudstaden drabbas av Stockholms vanvettiga hyresnivåer.
Av Jan Wifstrand
Se vilka ytor som står tomma. Nu är det läge, nu kan vi få ett billigt kontrakt.
Det är kanske så ni tror att det ligger till i Öresundsregionen idag, ni som är på jakt efter nya lokaler och framför allt billigare dito.
Men saken är mera komplicerad än så, vilket följande fyrtiosju rader ska visa.
I Köpenhamn idag står valet mellan en bra adress i centrala staden eller att teckna sig för ett modernt, nytt kontor med mycket högre standard i de nya områdena vid hamnarna, Ørestaden etc. Och fler och fler har börjat nappa på det senare. Parkeringsmöjligheter, vettig ventilation och bättre planlösningar växer i attraktion, vilket i sin tur håller tillbaka hyresnivåerna i centrum.
Allting är relativt, men jämfört med till exempel Stockholm är skillnaden markant. När de fina firmorna kring Stureplan i den svenska huvudstaden ska omförhandla under 2002 kommer vissa fastighetsägare att begära priser som får er att tro att Rapidus ljuger. En hyra på 3500 SEK per kvm, redan det en mycket hög nivå i mångas ögon, kan förbytas i krav på 6000 SEK per kvm. Ja, ni läste rätt, sextusen!
Återstår att se om dessa fastighetsägare förmår någon att betala sådana summor, men kalkylerna finns. Guskelov för köparna existerar inte sådana svindlande nivåer i Köpenhamn. Det bekräftar regionens och en av världens ledande analysfirmor på området, CB Richard Ellis, för Rapidus. VD Peter Wittsten säger att intresset för de moderna nybyggena i områden utanför centrum, i kombination med den svagare samhällsekonomin, gör att det råder något av balans på Köpenhamns marknad.
Ett högt pris här är snarare 1.700 DKK per kvm, och nivåerna är lägre när det gäller de halvmoderna lokaler som dominerar i centrala staden. Visserligen ska en jämförelse med svenska nivåer korrigeras med 10-15 procent uppåt, då danskar mäter yttermått och svenskar innermått, men skillnaden är ändå stor. Stockholm lever, trots dåliga tider, med en mitt i centrum-hysteri som saknar motsvarighet i Köpenhamn.
Malmö/Lund-området är ännu längre bortom detta. Det står idag mycket stora kontorsytor tomma, vilket inte nödvändigtvis betyder outhyrda. Tvärtom, fastighetsägaren kanske sitter lugn ett år till, med kontraktet betalt av ett företag som gett sig av, utan konkurs och sammanbrott.
Men detta, säger kanske någon, borde leda till en billig andrahandsmarknad med lysande tillfällen?
Kanske det, men hur många är intresserade av en låg hyra som kanske bara gäller i tio månader till? Och hur bra känns det att hyra en liten bit av ett tomt, öppet hav, kav lugnt efter IT-stormen?
Så jakten går på de små, traditionella lokalerna som det nu är ont om, säger bland andra en av Malmös kunnigaste mäklare på området, Annika Nordström, till Rapidus.
Slutsatsen är osäker, men i vilket fall ganska annorlunda jämfört med min inledande marknadsfördom:
Ett bra hyreskontrakt i Malmö/Lund, alltså på rimlig nivå och längre sikt, är troligen lättare att få om ett år än nu. Då har efterdyningarna av storskalighetens matadorer ebbat ut, fastighetsägarna måste se om sina hus i högre grad än nu. Vem vet, kanske de rivna väggarna byggs upp igen.
