Kort sagt: Omstritt till en början, succé till slut. Turning Torso har betytt mycket för många. Nu ska huset säljas och frågan är vad det egentligen är värt.
Kalkylen har minst lika många sidor som det skruvade tornet i sig.
Av Kristian Svensson, chefredaktör
Det enkla svaret på frågan hur mycket Turning Torso är värt får vi förmodligen i höst. Efter drygt tio år kliver HSB ur Västra hamnens prestigebygge nummer ett för att satsa på tusen nya hyreslägenheter i Malmö.
Men den framtida köpeskillingen är bara ett svar på frågeställningen, vars kärna är betydligt mer komplex. I dagens snabbanalys vrider och vänder vi på den skruvade skulpturen som blivit ett av Skånes mest kända land- och varumärken.
Vad är Turning Torso värt för HSB?
Enligt uppgift låg den initiala budgeten på 550 miljoner kronor, men slutnotan landade på 1,8 miljarder. Byggtekniska problem var en anledning och redan 2003-2004 tog HSB Malmö en ekonomisk smäll för projektet, då det skrevs ner med 450 miljoner.
Till en början kostade Turning Torso också mycket anseende för HSB. Skulle detta allmännyttiga bostadskooperativ verkligen stå för lyxlägenheter till de mest välbeställda? Turerna var många och året innan invigningen 2005 avgick vd Johnny Örbäck.
Ifjol gav Turning Torso 57 miljoner kronor i hyresintäkter. Det är dock en dyr fastighet att sköta, bara fönsterputsningen är ett äventyr. Dessutom finns vinkällare, bastu, gym och en reception bemannad 24 timmar om dygnet.
Fjolårets totala utgifter för drift och underhåll uppgick till 22 miljoner, vilket ger ett kvarvarande netto på drygt 35 miljoner. Det räcker för att täcka en kapitalkostnad på ungefär 1,2 miljarder (baserat på en räntesats på tre procent) vilket är en bit under Torsons bokförda värde på knappt 1,4 miljarder.
Vad är Turning Torso värt för hyresgästerna?
Huset skulle först bli bostadsrätter, men intresset var svalt. Inte förrän beskedet kom att lägenheterna skulle gå att hyra vände det. Idag är Turning Torso, med närheten till havet, en av Malmös mest exklusiva adresser.
Hyror på 200 kronor kvadratmetern är dubbelt så högt som på många andra håll i Malmö. Men så är också huset lika mycket monument som tak över huvudet. Bakom utformningen står den spanske arkitekten Santiago Calatrava.
Under de 147 lägenheterna finns drygt 4.000 kvadratmeter kontor. Bland företagen på plats märks Danske Bank och Rosengård Invest.
Det känns dock som att vi på hemmaplan hunnit vänja oss vid Torson. De flesta har varit där och alla vet att det blåser så förbenat ute i Västra hamnen. Möjligen ökar adressen i värde och prestige med avståndet från Malmö.
Vad är Turning Torso värt för en köpare?
Enligt HSB Malmö, med vd Michael Carlsson, värderades huset inklusive Turning Torso Gallery till 1,8 miljarder kronor per den siste december. Det är tolv procent lägre än toppnivån 2007.
Hur mycket som kan realiseras idag beror givetvis på intressenterna.
För att Torson ska ha en framtid som hyreshus måste driftsnettot förbättras. Enligt Michael Carlsson finns utrymme för mer intäkter, eftersom Turning Torso Gallery till stor del var outhyrt under fjolåret.
Andra köpare kan vara fastighetsfonder eller finansmän som spekulerar i en uppgång på Malmös bostadsmarknad, med målet att ombilda huset till borätter eller ägarlägenheter.
Sedan finns de så kallade klenodköparna, vilket kan vara allt från förmögna oljeshejker till svenska fastighetsbolag som vill ha bygget för den unika karaktären. Dessa troféjägare har inte bara finansiella mätetal för ögonen och kan mycket väl driva upp en budgivning. Experter Rapidus talat med bedömer reklamvärdet för rätt ägare till minst ett par hundra miljoner kronor.
Amerikanska fastighetsrådgivaren CBRE har anlitats för försäljningen. Denna vecka får HSB ett första utkast till det som ska bli prospektet. CBRE har ett stort internationellt nätverk och processen kan därför gå ganska snabbt.
Sannolikt landar köpeskillingen någonstans mellan dagens bokförda värde på 1,4 miljarder och det senaste marknadsvärdet på 1,8 miljarder. Konjunkturen är inte den bästa, men trofévärdet helt klart unikt.
Vad är Turning Torso värt för Malmö?
Oerhört mycket. Under 00-talet blev tornet vid sidan av Öresundsbron och högskolan sinnebilden för det nya Malmö som växte fram ur dammet från varvsindustrin. Idag är Torson en av få världskändisar från stan — som till skillnad från Zlatan fortfarande finns på plats.
Det är svårt att bedöma PR-värdet i kronor och ören. Men till skillnad från event som Americas Cup och handbolls-VM står huset kvar och fungerar som permanent blickfång. Publiciteten var till en början delvis negativ, men så här långt har projektet ändå gett mångmiljonbelopp i redaktionellt reklamvärde för Malmö.
Från Köpenhamn syns den 190 meter höga profilen tydligt. Jag tror att den vridna skyskrapan varit en ögonöppnare för danskar specifikt gentemot Malmö och Skåne. Västra hamnen är ett populärt utflyktsmål och Torson pärlan som visar på framtidsvision och handlingskraft.
Så även om det kostat på för HSB, ska vi andra vara glada för att någon var galen nog att satsa på bygget.
