Så mycket kostar det att hyra kontor i Malmö och Lund

Öppna kontor i Malmö eller Lund? Hyrorna skiljer sig åt mellan de båda städerna, men kanske inte på det sätt man kan tro. Så här mycket kostar det att hyra och här finns de mest attraktiva lägena. Rapidus har ännu opublicerade siffror.

Konsultbolaget Svefa (Svensk fastighetsvärdering), som har rötter i Lantmäteriverket, sammanställer löpande kontorshyrorna på olika orter i landet. Rapidus har tagit del av de senaste siffrorna för Malmö och Lund ur den kommande utgåvan av rapporten Svensk fastighetsmarknad.

Siffrorna visar att de mest attraktiva kontorsytorna i Lund är nära på samma som motsvarande läge i Malmö. Om man jämför högstahyrorna för ett så kallat A-läge är differensen nästan försumbar. 

Nedåt på attraktivitetsskalan blir skillnaderna däremot stora. Exempelvis ligger kvadratmeterhyran i ett B-läge ända upp till 40 procent lägre i Lund.

Vad som är ett A, B respektive C-läge avgörs helt enkelt av vilka hyror som går att ta ut.

– Det är betalningsviljan hos hyresgästerna som avgör och den kan självfallet förändras över tid. Om det blir väldigt stort tryck på ett område kan ett annat halka ner, det blir ju billigare lokalt i förhållande till de andra lägena. Sådana rörelser sker framförallt när det kommer nya områden på kontorskartan, säger Per Wieslander, affärschef för värdering och analys på Svefa i Malmö.

I Malmö finns de dyraste kontoren, i så kallat AA-läge, på Universitetsholmen. A-läget är dels den gamla stadskärnan men även Hyllie och delar av Västra hamnen närmast Universitetsholmen. B-läget är just utanför centrum, som exempelvis Caroli eller söder om Triangeln, medan C-läget är ytterområdena.

– Det är huvudsakligen i AA, A och B-lägena som man kan prata om en fungerande kontorsmarknad. Samtidigt finns faktiskt enskilda kontorsbyggnader i vissa av ytterområdena, som Rosengård centrum.

I Lund är A-läget Brunnshög och Science Village men det kan också vara Ideon eller stadskärnan. Övriga delar av tätorten utgör lite förenklat B-läget och ”byarna” i resten av kommunen är C-läget.

– Malmö är lite lättare vad gäller den geografiska indelningen, i Lund är det lite mer branschindelat. Vissa kategorier, som advokater och revisorer, sitter inte uppe i Brunnshögsområdet. De tycker att det bästa läget är mitt inne i stan. Och vi har Ideon med teknikföretag som är väldigt kontorskrävande och söker sig till det området.

Räntenivåer, energipriser och andra omvärldsfaktorer påverkar självklart kontorshyrorna. Nybyggen är en annan faktor.

– Det hänger ihop med hur mycket yta och hur många moderna lokaler som finns. Så länge man skapar nya kontor i attraktiva områden så kommer det att finnas en hyresdämpande effekt.

Flera prisfaktorer

Till det kommer faktorer som hur bra eller dåligt det går för regionens företag som ska betala hyrorna samt hur synen på kontoret som arbetsplats förändras med mer av distansarbete på många håll.

– Vill man ha generöst med yta, att alla ska ha en egen kontorsarbetsplats, kanske man inte söker sig till det absoluta toppläget. Alternativt säger man att ”nu får vi kanske pressa ihop oss lite mer och alla är ändå inte inne alla dagar”, då kan man istället sitta precis bredvid Centralstationen eller  i Brunnshög. Sådant styr också hyresutvecklingen.

Nybyggda kontor går oftast direkt in som ett AA- eller A-läge, av naturliga skäl.

– Man måste komma upp till de hyresnivåerna för att man ska börja bygga. Får du inte ihop kalkylen så bygger du inte. 

Ankarhyresgäster kräver attraktiva områden

Normalt är det uthyrt till stor del innan spaden sätts i marken.

– Malmös näringsliv är till stor del mindre företag. Det blir en större process om man jobbar med nyproduktion att försöka få in 50 nya hyresgäster istället för tre. Det gör att det blir en jättekamp om de tyngre ankarhyresgästerna för att komma igång med projekten.

För att locka dessa ankarhyresgäster krävs i sin tur att projektet ligger i ett attraktivt område. I praktiken ofta i närheten av spårbunden trafik, som vid centralstationerna, i Hyllie eller på Brunnshög. Nästa större utbyggnadsområde i Malmö är Nyhamnen.

– Det finns inte många områden i den storleken i Sverige som har den närheten till en av de största tågstationerna. Det är ungefär som om delar av Kungsholmen i Stockholm hade varit gammal industrimark. Det är ett extremt bra centralt läge.

Hyra per kvadratmeter (kronor)

Ola Nilsson